攀枝花市人民政府令

第121號

　　《攀枝花市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2024年11月26日攀枝花市人民政府第72次常務會議研究同意，現(xiàn)予公布，自2025年3月1日起施行。

　　                     2025年1月27日

攀枝花市物業(yè)管理辦法

　　第一章　總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，提升居民生活質(zhì)量和宜居水平，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理體系，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》和《四川省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合攀枝花市實際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

　　第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務人或者自行管理等方式，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設施進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

　　第四條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用的原則，堅持黨建引領、依法管理、業(yè)主自治、市場競爭、政府引導原則，推動物業(yè)管理標準化、專業(yè)化、智能化、綠色化發(fā)展。

　　第五條 建立中國共產(chǎn)黨基層組織領導下的居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人等協(xié)調(diào)運行機制，形成社區(qū)治理合力，提升基層治理水平。

　　社區(qū)（村）黨組織引導業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會成員。

　　第六條 縣級以上地方人民政府應當加強對物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作的領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，推動物業(yè)服務行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，促進物業(yè)管理融入基層社會治理。

　　縣級以上地方人民政府應當建立物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理協(xié)調(diào)機制，安排部署物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)有關行政主管部門加強物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的監(jiān)督管理，及時依法查處違法行為。

　　第七條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ㄎ飿I(yè)管理、建筑物及其附屬設施的維修資金管理制度并組織實施；

　?。ǘ┲贫ㄎ飿I(yè)服務行業(yè)規(guī)范；

　?。ㄈ┴撠熤腔畚飿I(yè)服務平臺的運行和維護；

　?。ㄋ模┙y(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理培訓與宣傳工作；

　?。ㄎ澹┙M織開展物業(yè)服務人和項目負責人信用評價；

　?。┲笇飿I(yè)管理行業(yè)協(xié)會有序開展相關工作，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入本市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會；

　?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督管理工作，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┺k理物業(yè)服務區(qū)域劃分備案；

　　（二）辦理前期物業(yè)服務合同和（臨時）管理規(guī)約備案；

　　（三）辦理物業(yè)承接查驗備案；

　?。ㄋ模嵤ξ飿I(yè)服務人及從業(yè)人員的監(jiān)督管理；

　?。ㄎ澹┙M織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會及物業(yè)服務人培訓；

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第八條 縣級以上地方人民政府有關行政主管部門應當按照各自職責分工，在物業(yè)管理領域履行下列職責：

　?。ㄒ唬┌l(fā)展改革主管部門負責制定和調(diào)整涉及實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準；

　?。ǘ┙?jīng)濟和信息化主管部門負責協(xié)調(diào)指導電力供應企業(yè)做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)由原產(chǎn)權(quán)單位提供的，符合國家標準或行業(yè)規(guī)范的供電設施設備移交和維護管理；

　?。ㄈ┕矙C關負責指導物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)犬只管理，指導物業(yè)服務人、業(yè)主委員會開展物業(yè)服務區(qū)域安全防范工作，根據(jù)小區(qū)申請指導物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)停車泊位劃定以及限速、禁停等交通標志設置，依法查處職責范圍內(nèi)的社會生活噪聲污染、高空拋物等行為，監(jiān)督管理物業(yè)服務人開展保安服務；

　　（四）民政部門負責指導社區(qū)居家養(yǎng)老服務設施的建設和管理；

　?。ㄎ澹┧痉ㄐ姓鞴懿块T負責指導物業(yè)管理矛盾糾紛的人民調(diào)解，促進和諧社區(qū)建設；

　?。┳匀毁Y源和規(guī)劃主管部門負責建設工程方案設計審查階段明確物業(yè)服務用房等配套設施的位置、面積，并做好規(guī)劃實施監(jiān)督管理工作；

　?。ㄆ撸┥鷳B(tài)環(huán)境主管部門負責指導環(huán)境保護工作，依法查處有關環(huán)境污染等違法行為；

　　（八）衛(wèi)生健康主管部門負責指導物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)傳染病防治工作，負責對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)從事集中式供水、二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售水和涉及飲用水衛(wèi)生安全產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動的

　　（九）應急管理部門負責指導物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)制定應急預案、開展應急演練；

　?。ㄊ┫谰仍块T負責對物業(yè)服務人履行消防安全職責情況進行監(jiān)督管理，依法查處電動自行車違規(guī)停放充電，共用消防設施、器材、消防安全標志未保持完好有效，疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高操作場地未保持暢通的違法行為；

　　（十一）市場監(jiān)督管理部門負責對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)電梯等特種設備安全運行的監(jiān)督管理；

　　（十二）城市管理部門負責指導做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)城市管理相關工作，依法查處城市管理領域違法行為；

　?。ㄊ﹪绖訂T主管部門負責物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)人防工程維護管理的監(jiān)督檢查，依法查處破壞、侵占人民防空設施等違法行為。

　　其他有關行政主管部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理相關監(jiān)督管理工作。

　　第九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）履行以下職責：

　?。ㄒ唬┙M織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會設立和業(yè)主委員會選舉與換屆；

　?。ǘ┲笇Ш投酱贅I(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人依法履行職責；

　?。ㄈ┱{(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系；

　　（四）組織、推動老舊小區(qū)實施物業(yè)管理；

　　（五）負責落實縣級以上地方人民政府依法采取的應急措施，指導業(yè)主委員會、物業(yè)服務人開展應對工作，所需物資和資金納入政府應急體系管理；

　?。┙⑽飿I(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的重大問題；

　　（七）法律法規(guī)規(guī)定的與物業(yè)管理活動相關的其他職責。

　　居（村）民委員會應當依法協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展相關工作。

　　第十條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，推進行業(yè)標準化建設，規(guī)范物業(yè)服務行為；協(xié)助住房城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平；調(diào)解處理物業(yè)服務人之間的糾紛，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　鼓勵物業(yè)服務行業(yè)組織建立物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)測、披露機制，開展物業(yè)服務質(zhì)量評價；建立符合業(yè)主與行業(yè)需求的第三方招標投標與咨詢機構(gòu)庫，以供業(yè)主選擇物業(yè)服務人時參考。

　　第十一條 縣級以上地方人民政府應當結(jié)合舊城改造和城鄉(xiāng)環(huán)境治理，建立老舊住宅區(qū)管理長效機制，對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)按照有利于物業(yè)管理的原則進行綜合改造整治，完善相關配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)居住環(huán)境。

　　根據(jù)老舊住宅區(qū)改造后的實際情況，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規(guī)模和類型、社區(qū)建設、資源共享、便利服務、協(xié)商議事等因素，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主向縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請劃分物業(yè)服務區(qū)域，并指導成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會或者組建物業(yè)管理委員會。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

　　第十二條 不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。已經(jīng)達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向買受人交付的專有部分，建設單位為業(yè)主。

　　尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一的，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利、承擔業(yè)主義務：

　?。ㄒ唬┮蛉嗣穹ㄔ?、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的；

　　（二）因繼承取得房屋所有權(quán)的；

　?。ㄈ┮蚝戏ńㄔ斓仁聦嵭袨槿〉梅课菟袡?quán)的；

　?。ㄋ模┗谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同約定，享有業(yè)主權(quán)利，承擔業(yè)主義務。

　　物業(yè)承租人、借用人、居住權(quán)人等物業(yè)使用人根據(jù)法律法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權(quán)利，承擔相應義務。

　　業(yè)主和物業(yè)使用人不得以放棄權(quán)利為由不履行相應義務。

　　第十四條 業(yè)主大會由物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)服務區(qū)域設立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主總?cè)藬?shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不設立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　第十五條 首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設單位依法承擔，應當按照物業(yè)服務區(qū)域規(guī)劃核準總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米0.3元的標準繳納首次籌備經(jīng)費，單個物業(yè)服務區(qū)域總費用最低不少于一萬元，最高不超過八萬元。

　　新建物業(yè)的建設單位應當在辦理商品房預售許可或現(xiàn)房銷售前，將首次籌備經(jīng)費交存至該轄區(qū)內(nèi)的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設立的專用賬戶。

　　縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門在辦理在建項目物業(yè)服務區(qū)域備案手續(xù)時，應當查驗建設單位交存首次籌備經(jīng)費的情況。

　　市、縣人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門在辦理新建現(xiàn)房網(wǎng)簽備案手續(xù)時，應當查驗建設單位交存首次籌備經(jīng)費的情況。

　　老舊小區(qū)以及建設單位已不存在的物業(yè)服務區(qū)域籌備首次業(yè)主大會的，首次籌備經(jīng)費由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導、協(xié)調(diào)按下列方式籌集：

　　（一）共有部分經(jīng)營收益；

　?。ǘ┤w業(yè)主共同交納；

　?。ㄈ┥鐣鹘纭⑵笫聵I(yè)單位、個人自愿捐贈等其他方式；

　　（四）縣（區(qū)）人民政府可以給予補助；

　?。ㄎ澹┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他方式。

　　第十六條 業(yè)主大會會議的召開應當接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議公告前十五日內(nèi)將會議方案、議程、議事內(nèi)容或者擬表決事項等書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并聽取意見和建議。業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會書面記錄，相關會議資料應當存檔保存。業(yè)主大會會議未能作出決定的，或者業(yè)主就會議議題內(nèi)容等存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會應當及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報告。

　　第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會每年至少召開一次定期會議，具體召開次數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會負責召集，并應當在會議召開十五日前，通知物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主，并將業(yè)主大會召開的時間、地點、方式、內(nèi)容等主要事項以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置、業(yè)主微信群等平臺公示，公示前應當向物業(yè)所在地居（村）民委員會書面報告。業(yè)主大會會議不得就公示議題以外的事項進行表決。

　　專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主或者人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主提議，或者出現(xiàn)業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形時，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會臨時會議。

　　召開業(yè)主大會會議時，涉及業(yè)主共同利益重大事項的，應當邀請物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的人員列席。

　　第十八條 召開業(yè)主大會會議的組織者應當自會議作出決定之日起三日內(nèi)將業(yè)主的表決情況及統(tǒng)計結(jié)果在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置、業(yè)主微信群等平臺公示，公示期不少于三十日。

　　第十九條 業(yè)主大會履行下列職責：

　?。ㄒ唬┲贫ā⑿薷墓芾硪?guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）選舉、更換或者罷免業(yè)主委員會成員；

　?。ㄈ┐_定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務人，或者決定自行管理；

　　（四）依法籌集、管理、使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。└淖児灿胁糠钟猛净蛘呃霉灿胁糠謴氖陆?jīng)營活動；

　?。ㄆ撸Q定共有部分的使用方案和規(guī)程，管理、分配、使用共有資金；

　?。ò耍Q定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、開支范圍、標準，定期公示業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

　?。ň牛└淖兓蛘叱蜂N業(yè)主委員會作出的決定；

　?。ㄊ┪飿I(yè)費調(diào)整；

　?。ㄊ唬┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

　　第二十條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由五至十五人單數(shù)組成，任期不超過五年。業(yè)主委員會成員具體數(shù)額、具體任期和選舉結(jié)果的確認應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定。

　　業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，按照依法通過的業(yè)主委員會工作規(guī)則開展工作。

　　第二十一條 業(yè)主委員會成員應當遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務并主動接受住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的培訓。培訓情況應當及時向業(yè)主公開。

　　鼓勵黨代表、人大代表、政協(xié)委員參選業(yè)主委員會成員。

　　業(yè)主大會會議可以同時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會候補委員，在業(yè)主委員會成員出缺時，由候補委員依次遞補，候補委員人數(shù)不得超過成員人數(shù)的百分之五十。業(yè)主委員會候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會成員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

　　業(yè)主委員會成員和候補委員名單應當長期在物業(yè)服務區(qū)域的顯著位置公告，并根據(jù)業(yè)主委員會成員變化情況及時更新。

　　業(yè)主委員會成員以及候補委員根據(jù)相關法律、法規(guī)規(guī)定不符合任職條件的，終止其資格。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　?。ㄒ唬﹫?zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定；

　?。ǘ┒酱贅I(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、履行物業(yè)服務合同；

　?。ㄈ┡浜险约坝嘘P部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

　?。ㄋ模M定涉及業(yè)主共同事項的管理制度并提請業(yè)主共同決定；

　?。ㄎ澹┓?、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約約定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主委員會工作規(guī)則召開會議，并于會議召開前三日，將會議討論事項報物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會的決定應當按照法律、法規(guī)規(guī)定進行公示。

　　第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前，應當按照法律、法規(guī)規(guī)定召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當按照法律、法規(guī)規(guī)定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業(yè)主委員會，騰退業(yè)主委員會用房。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，移交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

　　第二十五條 有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當按照規(guī)定組建物業(yè)管理委員會：

　　（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

　　（二）雖然具備成立業(yè)主大會條件但依法未成立的；

　　（三）業(yè)主大會會議召開后，未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

　　（四）已經(jīng)劃分物業(yè)服務區(qū)域但是尚未實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)需要實施物業(yè)管理的；

　?。ㄎ澹┎荒芤婪ㄟx舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的其他情形。

　　一個物業(yè)服務區(qū)域組建一個物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會；能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，任期一般不超過二年。

　　第二十六條 根據(jù)不同情形，物業(yè)管理委員會分別履行以下主要工作職責：

　　（一）新建物業(yè)服務區(qū)域尚不具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，組織業(yè)主監(jiān)督前期物業(yè)服務合同的履行，監(jiān)督臨時管理規(guī)約的執(zhí)行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等；

　?。ǘ┬陆ㄎ飿I(yè)服務區(qū)域具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，履行首次業(yè)主大會會議的籌備組職責，按規(guī)定組織業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務區(qū)域已成立業(yè)主大會，但是未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，組織業(yè)主依法決定有關共有和共同管理權(quán)利的重大事項，代為履行業(yè)主委員會的職責；

　?。ㄋ模┮呀?jīng)劃分物業(yè)服務區(qū)域的老舊小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）籌備首次業(yè)主大會會議，組織業(yè)主依法決定有關共有和共同管理事項，代為履行業(yè)主委員會的職責；

　?。ㄎ澹┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和業(yè)主大會或者業(yè)主共同決定賦予的其他職責。

　　第二十七條 物業(yè)管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議原則上至少每二個月召開一次。經(jīng)物業(yè)管理委員會主任或者物業(yè)管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業(yè)管理委員會臨時會議。

　　物業(yè)管理委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，且不得委托他人參加會議。物業(yè)管理委員會全體成員有同等表決權(quán)。物業(yè)管理委員會對于需要業(yè)主共同決定的事項不得擅自作出決定。物業(yè)管理委員會作出的決定應當經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意，自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于七日。

　　第二十八條 物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起停止履行職責，并與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

　　物業(yè)管理委員會解散的，應當自解散之日起十日內(nèi)，將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交業(yè)主委員會，并按規(guī)定辦理賬戶、稅務等相關手續(xù)。移交完成后十個工作日內(nèi)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當作出解散物業(yè)管理委員會的決定，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置進行公示。

　　因物業(yè)服務區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業(yè)管理委員會無法存續(xù)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當在三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，收回物業(yè)管理委員會印章，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十九條 下列資金屬于業(yè)主共有，應當納入業(yè)主共有資金賬戶進行管理：

　　（一）利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

　?。ǘ┕芾硪?guī)約或者業(yè)主共同決定由全體業(yè)主共同分攤繳交的費用；

　?。ㄈI(yè)主共同決定實行自行管理的，按照自行管理方案分攤交納的管理費；

　?。ㄋ模┕灿胁糠直灰婪ㄕ魇?、征用的補償費；

　　（五）共有資金產(chǎn)生的孳息；

　?。┢渌戏ü灿惺杖?。

　　建筑物及其附屬設施的維修資金歸業(yè)主共有，按照相關法律法規(guī)以及規(guī)章規(guī)定實行專戶管理。

　　利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約約定。

　　第三十條 業(yè)主大會成立前，本辦法第二十九條第一款規(guī)定的業(yè)主共有資金，由物業(yè)服務人代為單獨列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業(yè)主公布，不得挪用、侵占。

　　業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當按照相關法律、法規(guī)以及規(guī)章規(guī)定開設業(yè)主共有資金賬戶。物業(yè)服務人應當及時向業(yè)主委員會移交代為管理的業(yè)主共有資金以及賬目明細、相關資料。

　　物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應為業(yè)主查詢共有資金收支情況提供便利，接受縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督指導。

　　第三章　物業(yè)服務

　　第三十一條 住宅物業(yè)的建設單位應當按照國家有關規(guī)定通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務人。

　　投標人少于三個或者住宅物業(yè)總建筑面積在三萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

　　第三十二條 建設單位應當參照省人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門制作的示范文本與選聘的物業(yè)服務人簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并自簽訂之日起三十日內(nèi)報物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務合同期限最長不超過二年。合同期限自首套房交付之日起計算。建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第三十三條 建設單位應當在房屋銷售前，制定臨時管理規(guī)約，報物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

　　臨時管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務、業(yè)主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即行失效。

　　第三十四條 新建物業(yè)竣工驗收后，正式交付前十五日內(nèi)，物業(yè)服務人和建設單位應當按照國家、省相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共有部分和其相應的物業(yè)檔案進行查驗。

　　物業(yè)承接查驗應當邀請買受人代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會及物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行。買受人代表應當由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門從公開報名的買受人中確定。

　　物業(yè)承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

　　物業(yè)服務人不得承接未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設單位與物業(yè)服務人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益。

　　第三十五條 物業(yè)服務人應當自承接物業(yè)后三十日內(nèi)持下列資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規(guī)約；

　　（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

　　（四）建設單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　　（六）交接記錄；

　?。ㄆ撸┢渌c承接查驗有關的文件。

　　物業(yè)服務人應當將備案情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于三十日。

　　物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗資料建檔保存。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。

　　第三十六條 新建住宅，建設單位應當配置具備水、電、通風、采光、衛(wèi)生間等基本使用功能和辦公條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房。

　　同一物業(yè)服務區(qū)域分期開發(fā)建設的項目，物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房應當首期建設。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會用房、共用設施設備配套用房屬于物業(yè)服務區(qū)域全體業(yè)主共有，任何組織和個人不得擅自改變用途，不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押或者違規(guī)出租。

　　鼓勵在住宅小區(qū)設置接收郵件、快遞的場所或者設施，提升物業(yè)服務水平。

　　第三十七條 前期物業(yè)服務、保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，其標準由物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府發(fā)展改革主管部門根據(jù)省人民政府定價目錄，結(jié)合地方實際制定。

　　第三十八條 一個物業(yè)服務區(qū)域應當由一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

　　鼓勵業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務人。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得分割物業(yè)服務區(qū)域分別進行招投標。

　　物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務內(nèi)容應當包括下列事項：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共有部分以及共用設施設備的使用、管理和維護；

　?。ǘ┕灿胁糠志G化養(yǎng)護，生活垃圾分類、清運等環(huán)境衛(wèi)生管理；

　?。ㄈ┪飿I(yè)服務區(qū)域內(nèi)房屋裝飾裝修管理；

　?。ㄋ模┕矃^(qū)域的秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)檔案和物業(yè)服務檔案的管理；

　?。┓?、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。

　　第三十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當指導老舊住宅區(qū)業(yè)主協(xié)商確定老舊住宅區(qū)的物業(yè)管理模式。

　　對于具備實施專業(yè)化、市場化物業(yè)服務條件的老舊住宅區(qū)，鼓勵選聘物業(yè)服務人實施管理。

　　對于暫不具備實施專業(yè)化物業(yè)服務條件的老舊住宅區(qū)，可以組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務。

　　鼓勵物業(yè)服務人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊住宅區(qū)，支持物業(yè)服務企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務。

　　第四十條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

　?。ㄒ唬┨峁┪飿I(yè)服務符合國家、省和本市規(guī)定的標準、規(guī)范；

　?。ǘ┘皶r向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　?。ㄈ┒ㄆ诼犎I(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進和完善服務；

　?。ㄋ模┘皶r采取合理措施制止違反消防安全管理規(guī)定、違法建設、毀綠占綠、違規(guī)停放車輛、占用消防通道、擅自改動燃氣以及供排水管道等違反法律、法規(guī)的行為，按照規(guī)定向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者有關行政主管部門報告并協(xié)助處理；

　　（五）組織從業(yè)人員進行有針對性的應急演練；

　?。┌l(fā)現(xiàn)有安全隱患的，及時設置警示標志，采取措施消除隱患或者向有關單位報告；

　?。ㄆ撸┘皶r勸阻、制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，并報告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

　?。ò耍┞男猩罾诸惞芾碡熑稳素熑?，指導、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類；

　?。ň牛┡浜险捌溆嘘P部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關工作。

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。

　　第四十一條 物業(yè)服務人應當及時將下列信息向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公布并及時更新，具備條件的，可以同時通過電子信息技術方式向業(yè)主公示：

　　（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照（執(zhí)業(yè)證照）、投訴電話及物業(yè)服務人和項目負責人的信用信息；

　　（二）物業(yè)服務內(nèi)容和質(zhì)量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；

　?。ㄈ╇娞荨⑾赖染哂袑I(yè)技術要求的設施設備的維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運行狀況；

　?。ㄋ模┕┧渭訅赫{(diào)節(jié)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

　?。ㄎ澹I(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；

　?。┪飿I(yè)服務用房使用情況；

　?。ㄆ撸嵤┏杲鹬剖召M的，公布物業(yè)服務資金收支情況；

　?。ò耍┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定其他應當公示的信息。

　　前款第一項至第四項的事項應當持續(xù)公開；其他事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。

　　業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務人應當及時答復。

　　第四十二條 物業(yè)服務人不得有下列行為：

　　（一）違反物業(yè)服務合同減少服務內(nèi)容，降低服務標準，擅自設置收費項目和提高收費標準；

　?。ǘ┥米岳脴I(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動；

　?。ㄈ┡灿?、侵占、隱瞞業(yè)主共有資金；

　　（四）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業(yè)主共同支付的其他費用；

　?。ㄎ澹]有法律、法規(guī)等規(guī)定，阻礙裝飾裝修；

　?。┪唇?jīng)協(xié)商一致，強制收取裝飾裝修垃圾清運費；

　?。ㄆ撸┬孤稑I(yè)主和物業(yè)使用人信息；

　?。ò耍娭茦I(yè)主和物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

　?。ň牛┎扇⊥Ｖ构┧?、供電、供氣等方式催交物業(yè)費；

　?。ㄊ┡c業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益；

　?。ㄊ唬┢渌麚p害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　第四十三條 經(jīng)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會會議決定，可以解聘物業(yè)服務人。決定解聘物業(yè)服務人的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是物業(yè)服務合同對通知期限另有約定的除外。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，共同決定續(xù)聘、另聘物業(yè)服務人，并將決定書面告知原物業(yè)服務人。

　　業(yè)主依法共同決定續(xù)聘，物業(yè)服務人接受續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)簽物業(yè)服務合同；物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

　　經(jīng)業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務人的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當制定選聘方案并組織業(yè)主進行表決。選聘方案應當包含選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容、競聘物業(yè)服務人的信用信息等級等內(nèi)容。

　　在物業(yè)服務合同解除或者終止前，原物業(yè)服務人不得擅自撤離物業(yè)服務區(qū)域、停止物業(yè)服務。

　　第四十四條 物業(yè)服務合同解除或者終止后，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，清退業(yè)主、物業(yè)使用人預交但尚未為其提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費，結(jié)清應當由物業(yè)服務人承擔的公共區(qū)域供水、供電、供氣等相關費用，并在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)管下與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、自行管理的業(yè)主或者其指定的人、新物業(yè)服務人進行查驗，按照有關規(guī)定辦理交接。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、自行管理的業(yè)主可以委托相關專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行物業(yè)查驗，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主承擔。

　　原物業(yè)服務人應當維持辦理交接至退出物業(yè)服務區(qū)域期間正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

　　第四十五條 原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、階段工作未完成、對業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等事項為由拒絕履行交接義務、拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務人進場服務。

　　原物業(yè)服務人不履行退出交接手續(xù)的，或拒不退出物業(yè)服務區(qū)域的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

　　第四十六條 經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼?，應當對下列事項作出決定：

　?。ㄒ唬┳孕泄芾淼膱?zhí)行機構(gòu)及負責人；

　　（二）自行管理的內(nèi)容、質(zhì)量、標準、期限；

　　（三）費用的標準和收取、使用辦法；

　?。ㄋ模┻x聘服務人員的數(shù)量、條件和選聘的方式等；

　　（五）電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全的設施設備依法委托專業(yè)性服務組織管理維護；

　?。┢渌马?。

　　管理人應當自業(yè)主共同決定實施自行管理之日起三十日內(nèi)，將相關材料抄報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門。業(yè)主自行管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關部門應當依法支持。

　　第四章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十七條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)禁止實施下列行為：

　?。ㄒ唬p壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、房屋外觀或者在外墻體開設、擴大門窗；

　?。ǘ┻`章搭建建（構(gòu)）筑物或者私自開挖、擴建地下空間；

　　（三）侵占、損壞樓道、公共園林綠地等物業(yè)共有部分；

　?。ㄋ模┥米愿淖冏≌?、車庫、綠地或者其他附屬設施的使用性質(zhì)；

　?。ㄎ澹┓贌蛘唠S意堆放、傾倒垃圾或者其他廢棄物，亂設攤點，亂停車輛；

　　（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；

　　（七）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口，或者損壞、挪用、拆除、停用消防設施等共用設施設備；

　?。ò耍┏^規(guī)定標準排放噪聲或者產(chǎn)生振動；

　?。ň牛┰诠查T廳、疏散通道、樓梯間、安全出口停放電動自行車或者為電動自行車充電，違規(guī)私拉電線、電纜為電動車及其蓄電池充電，用電梯轎廂運載電動車及其蓄電池；

　　（十）從建筑物中拋擲物品；

　?。ㄊ唬碾娞菁捌浒踩Ｗo裝置、警示標志等相關設施設備；

　?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

　?。ㄊ┢茐姆浪Y(jié)構(gòu)或?qū)⒉痪邆浞浪畻l件的房間或者陽臺改造為衛(wèi)生間、廚房；

　?。ㄊ模┥米栽诮ǎ?gòu)）筑物上涂寫、刻畫和張貼廣告、墻報、標語和海報等宣傳品；

　?。ㄊ澹┥米哉加?、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

　　（十六）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；

　　（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第四十八條 新建物業(yè)應當按照有關標準配置機動車、非機動車專用停放車位（庫），依據(jù)新能源發(fā)展規(guī)劃、消防安全規(guī)范要求和業(yè)主需要，為安裝停車充電基礎設施預留場地、空間，配置相應的接入條件。在人民防空工程內(nèi)安裝充電設施，不得破壞人防設施設備，影響人防工程防護效能。

　　已建成有條件的物業(yè)可以根據(jù)業(yè)主需要按照標準和技術規(guī)范要求，經(jīng)業(yè)主共同決定，逐步改造建設停車充電與換電設施。

　　第四十九條 物業(yè)保修期內(nèi)，因建設工程質(zhì)量問題發(fā)生的維修等費用，由建設單位承擔，不得從建筑物及其附屬設施的維修資金中列支。

　　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共有部分的維修、更新、改造費用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分面積比例分攤。

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)共有部分的日常維護和大型維修、更新、改造，依照有關規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　物業(yè)共有部分設備維修、更新和改造時，相關業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。

　　因共有部分的維護、更新、改造，損害業(yè)主專有部分合法權(quán)益的，應當及時恢復原狀或者給予補償。

　　第五十條 發(fā)生下列需要立即對物業(yè)共有部分進行維修、更新、改造的緊急情形之一的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及接受業(yè)主委托的居（村）民委員會可以按照緊急程序向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金：

　?。ㄒ唬┪菝?、墻體防水損壞造成嚴重滲漏的；

　　（二）電梯故障危及人身安全或無法正常運行，嚴重影響業(yè)主生活的；

　　（三）樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身財產(chǎn)安全的；

　?。ㄋ模┕灿门潘O施塌陷、堵塞、破裂等嚴重影響業(yè)主生活或者危及財產(chǎn)安全的；

　?。ㄎ澹┫涝O施設備嚴重損壞構(gòu)成重大火災隱患或者消火栓系統(tǒng)、自動滅火系統(tǒng)嚴重損壞不具備滅火功能的；

　?。┥形匆平唤o專業(yè)經(jīng)營單位運營管理和維護的供水、供電設施設備損壞導致供水、供電中斷，嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的；

　　（七）其他嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全的。

　　組織維修的單位應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示。

　　相關主體未及時提出申請，且已出現(xiàn)嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產(chǎn)安全情形的，縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織代為維修，代為維修費用在建筑物及其附屬設施的維修資金中列支并公示。

　　第五章　法律責任

　　第五十一條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第五十二條 國家機關及其工作人員違反本辦法規(guī)定，在物業(yè)管理活動中，不履職或者不正確履職的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監(jiān)察機關責令改正；情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；給當事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附則

　　第五十三條 本辦法自2025年3月1日起施行。