住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的《城鄉(xiāng)建設(shè)》雜志2025年第2期刊發(fā)文章《探索老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制——以四川省為例》，文章提出當(dāng)前老舊小區(qū)除加裝電梯、完善配套設(shè)施等硬件改造外，還面臨著 “沒(méi)人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區(qū)尚處于無(wú)物業(yè)管理的失管狀態(tài)，改造成果“曇花一現(xiàn)”。老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)企業(yè)、提升管理水平、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工作，也是為群眾營(yíng)造宜居生活環(huán)境的民心工程。雜志刊文以四川省探索老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制實(shí)踐為例，以期為老舊小區(qū)治理提供參考。

探索老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制

—以四川省為例

■ 許云勇1 左定倫2 伍三明3  

老舊小區(qū)改造與千家萬(wàn)戶的利益緊密相連，是重大民生工程和重要發(fā)展工程，事關(guān)民生福祉，事關(guān)城市發(fā)展，事關(guān)群眾美好生活需要，黨和國(guó)家高度重視，廣大群眾殷切期盼。老舊小區(qū)除加裝電梯、?完善配套設(shè)施等硬件改造外，還面臨著 “沒(méi)人管”“管不久”“管不好”等難題，甚至還有不少改造后的老舊小區(qū)尚處于無(wú)物業(yè)管理的失管狀態(tài)，改造成果“曇花一現(xiàn)”。老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)企業(yè)、提升管理水平、建立長(zhǎng)效管理機(jī)制是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的工作，也是為群眾營(yíng)造宜居生活環(huán)境的民心工程。摸清老舊小區(qū)管理基本情況，找準(zhǔn)堵點(diǎn)問(wèn)題 , 采取措施對(duì)當(dāng)前推進(jìn)老舊小區(qū)改造具有重要意義。

一、結(jié)合實(shí)際，積極探索老舊小區(qū)物業(yè)管理模式

（一）以政府為主導(dǎo)的準(zhǔn)物業(yè)管理模式。準(zhǔn)物業(yè)管理是指在老舊小區(qū)實(shí)施的管理標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)低于一般標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理。政府整合資源和資金給予適當(dāng)支持，對(duì)治理成效明顯的街道、 社區(qū)給予獎(jiǎng)補(bǔ)，并協(xié)調(diào)多個(gè)職能部門、產(chǎn)權(quán)單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合整治。這種模式的服務(wù)內(nèi)容主要以解決小區(qū)內(nèi)基本清掃保潔、基本設(shè)施維修、基本秩序維護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)管理問(wèn)題為主。例如，四川省遂寧市大英縣組建“紅色物業(yè)公司”進(jìn)駐基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、衛(wèi)生差、無(wú)人管理的“三無(wú)小區(qū)” 和老舊小區(qū)，提供基本清掃保潔和秩序維護(hù)，目前該縣“紅色物業(yè)公司”入駐小區(qū) 84 個(gè)，?管理面積 35 萬(wàn)平方米，服務(wù)居民 2.7 萬(wàn)人。

（二）以居民為主導(dǎo)的自治管理模式。居民自治管理是指在街道、社區(qū)的引導(dǎo)幫助下，小區(qū)成立業(yè)主自管小組，按照“自我管理、自我服務(wù)、非營(yíng)利性、費(fèi)用均攤”的原則，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主自治組織實(shí)施自管。居民自治更好地解決了服務(wù)者與被服務(wù)者管理上的矛盾。這種模式以保安、保潔等基礎(chǔ)物業(yè)管理內(nèi)容為主，在服務(wù)專業(yè)度、社區(qū)資源整合能力等方面與專業(yè) 物業(yè)企業(yè)相比還有一定差距。例如，四川省內(nèi)江市玉溪街道腳盆田社區(qū)自 2017 年開(kāi)始，為探索無(wú)物業(yè)管理老舊小區(qū)治理，嘗試組建“自管委”，在社區(qū)黨組織指導(dǎo)下，代行部分物業(yè)企業(yè)職能，引導(dǎo)和發(fā)動(dòng)社區(qū)居民自我管理、自我服務(wù)、自我決策， 以及管理小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)。

（三）以企業(yè)為主導(dǎo)的市場(chǎng)化管理模式。市場(chǎng)化管理是指通過(guò)以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)或業(yè)主認(rèn)可 的方式選定物業(yè)企業(yè)，簽訂服務(wù)合同，實(shí)施市場(chǎng)化運(yùn)作。政府可通過(guò)采取“先買后補(bǔ)”、整合資源和資金等方式給予適當(dāng)支持，設(shè)置一定時(shí)間過(guò)渡期，引導(dǎo)業(yè)主逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)正常支付，促進(jìn)物業(yè)管理步入良性循環(huán)。這種模式在覆蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容基礎(chǔ)上，同時(shí)覆蓋多種增值服務(wù)內(nèi)容， 相應(yīng)小區(qū)后續(xù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、政府補(bǔ)貼等收益，也歸為物業(yè)企業(yè)所有。例如，成都市錦江區(qū)按照“大物業(yè)服務(wù)”理念，引入?yún)^(qū)屬國(guó)有物業(yè)公司，已有 104 個(gè)老舊小區(qū)（?院落）?實(shí)現(xiàn)專業(yè)物業(yè)長(zhǎng)效管理。

成都市錦江區(qū)牛市口街道蓮花南路 12 號(hào)院改造后

?二、梳理問(wèn)題，聚焦老舊小區(qū)改造痛點(diǎn)、難點(diǎn)

（一）產(chǎn)權(quán)多元復(fù)雜，專項(xiàng)維修資金缺失。老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，統(tǒng)一管理難度較大。一些老舊小區(qū)原屬單位、國(guó)有企業(yè)的福利房、集資房，由于房改及企業(yè)改制、破產(chǎn)等原因，已無(wú)管理主體，處于“失管狀態(tài)”。經(jīng)濟(jì)條件允許的業(yè)主，大多數(shù)遷居新宅，將原老舊房屋進(jìn)行出租。由于對(duì)出租房屋疏于管理，導(dǎo)致違法違規(guī)現(xiàn)象較為突出，且拆除難度大。大多數(shù)老舊小區(qū)未建立維修資金機(jī)制，住戶對(duì)小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問(wèn)題上態(tài)度消極，這一問(wèn)題嚴(yán)重影響老舊小區(qū)引入規(guī)范化物業(yè)管理工作。

（二）硬件設(shè)施缺失，管理先天條件不足。老舊小區(qū)建成時(shí)間跨度大，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，配套也不甚完善，維修養(yǎng)護(hù)管理缺失， 建筑和基礎(chǔ)設(shè)施老化、陳舊，安全隱患較多。例如， 安全防盜、消火栓、滅火器等安全必配設(shè)施較欠缺， 共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、 化糞池堵塞，沒(méi)有綠地或綠化嚴(yán)重不足等。一些老舊小區(qū)，甚至物業(yè)用房都沒(méi)有，服務(wù)人員無(wú)辦公場(chǎng)地，保潔和維修物料工具都無(wú)處存放，實(shí)施物業(yè)管理面臨先天不足的困境。

成都市錦江區(qū)牛市口街道蓮花南路 12 號(hào)院改造后引入物業(yè)規(guī)范停車管理

（三）居民意識(shí)淡薄，服務(wù)消費(fèi)意識(shí)欠缺。部分老舊小區(qū)老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會(huì)弱勢(shì)群體較為集中的區(qū)域，居民大多物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)淡薄，支付能力有限，認(rèn)為只要不交費(fèi)，怎么管理都無(wú)所謂，不愿接受物業(yè)管理單位提供的有償服務(wù)。甚至，部分老舊小區(qū)居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)思想，把物業(yè)管理看作是“政府行為”，依賴政府“包攬一切”，養(yǎng)成不交費(fèi)的習(xí)慣。由于上述種種原因，導(dǎo)致老舊小區(qū)收取物業(yè)費(fèi)難，物業(yè)企業(yè)對(duì)此有所顧忌，不敢進(jìn)駐。

三、黨建引領(lǐng)，扎實(shí)推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作

（一）堅(jiān)持物業(yè)黨建聯(lián)建，建立健全“一核多元”治理格局。將社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建作為提升基層治理的有 力抓手，建立健全社區(qū)、小區(qū)、業(yè)委會(huì)（自管會(huì)）、 物業(yè)企業(yè)黨的組織體系，將黨建引領(lǐng)延伸到基層 治理的“神經(jīng)末梢”，通過(guò)黨建引領(lǐng)老舊小區(qū)“共 管共治”，推動(dòng)形成“社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo) + 居委會(huì) 協(xié)調(diào)管理 + 業(yè)委會(huì)（自管會(huì)）自治管理 + 物業(yè)企 業(yè)誠(chéng)信服務(wù)”的“一核多元”老舊小區(qū)治理格局。

四川省內(nèi)江市西二巷小區(qū)設(shè)置紅色議事亭

（二）堅(jiān)持業(yè)主自治在前 , 建立老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理引入結(jié)合機(jī)制。堅(jiān)持“先自治后改造”的工作原則，尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道引導(dǎo)業(yè)主合理劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域，與改造實(shí)施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模效益。對(duì)列入老舊小區(qū)改造儲(chǔ)備庫(kù)的項(xiàng)目，街道牽頭組建業(yè)委會(huì)或物管會(huì)等組織，確定小區(qū)物業(yè)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)后，方可列入年度改造任務(wù)計(jì)劃。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全過(guò)程參與老舊小區(qū)改造工作。改造前要征求和聽(tīng)取物業(yè)企業(yè)意見(jiàn)，要按照便于后期管理運(yùn)營(yíng)的思路制定改造方案，改造完工經(jīng)驗(yàn)收合格后，建設(shè)施工單位會(huì)同物業(yè)企業(yè)做好承接查驗(yàn)工作，物業(yè)企業(yè)同步接收物業(yè)， 按約定負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)后期管理和維護(hù)。

（三）堅(jiān)持分類施策，建立老舊小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。充分考慮小區(qū)實(shí)際和業(yè)主需求、業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力等因素，因地制宜，有序組建業(yè)主自治組織，分類實(shí)施，合理確定本小區(qū)物業(yè)管理模式。對(duì)規(guī)模較大、業(yè)主經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)的老舊小區(qū)，引導(dǎo)業(yè)主選聘物業(yè)企業(yè)提供市場(chǎng)化管理服務(wù)。對(duì)暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的商品房小區(qū)、安置小區(qū)，采取引入國(guó)有物業(yè)企業(yè)提供基本服務(wù)、 社區(qū)“兩委”組織居民自我管理等方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)兜底。對(duì)于多產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)等暫不具備實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的單位小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進(jìn)行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)在 （原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下推動(dòng)業(yè)主大會(huì)逐步引入市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)老舊小區(qū)實(shí)際，制定老舊小區(qū)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（四）堅(jiān)持市場(chǎng)主導(dǎo)，建立政府補(bǔ)貼與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)相結(jié)合機(jī)制。鼓勵(lì)和支持將建筑規(guī)模較小且地理上自然相連的老舊小區(qū)，劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，為實(shí)施“大物業(yè)服務(wù)”提供條件。鼓勵(lì)推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)成片連片組團(tuán)聯(lián)動(dòng)改造，支持街道社區(qū)打破圍墻、地籍權(quán)屬界限，引進(jìn)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、規(guī)模較大物業(yè)企業(yè)，整體承接轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)，實(shí)現(xiàn)多個(gè)小區(qū)規(guī)?；?、片區(qū)化管理，形成連片管理、 連片服務(wù)的“大物業(yè)服務(wù)”模式。支持承攬老舊 小區(qū)管理的物業(yè)企業(yè)承接市政道路清掃、垃圾清運(yùn)、園林綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡邏等城市服務(wù)，形成圍墻內(nèi)與圍墻外統(tǒng)一管理服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)圍墻外經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)反哺圍墻內(nèi)管理費(fèi)用不足，保障老舊小區(qū)物業(yè)管理可持續(xù)長(zhǎng)效管理。建立老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核管理機(jī)制和補(bǔ)貼資金政策，從前期采取群眾支付一點(diǎn)、企業(yè)多元經(jīng)營(yíng)增收一點(diǎn)、政府財(cái)政補(bǔ)貼一點(diǎn)的方式，逐步過(guò)渡到群眾支付一點(diǎn)、 企業(yè)多元經(jīng)營(yíng)增收一點(diǎn)的方式。

作者1 許云勇系四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)；

作者2 左定倫系四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處一級(jí)調(diào)研員；

作者3 伍三明系四川大學(xué)公共管 理學(xué)院社區(qū)治理與現(xiàn)代物業(yè)研究中心副主任。